Szuper bevételi forrás egy ingatlan kiadása, legyen szó hosszabb távú bérletről vagy a turisták körében népszerű rövid távú, pár napos tartózkodásról. Bármelyik utat is választod, a bevétel adóköteles, és a szabályok útvesztőjében könnyű eltévedni. De ne aggódj, segítünk rendet tenni! Ebben a bejegyzésben közérthetően foglaljuk össze a legfontosabb tudnivalókat a NAV 2025-ös információs füzete alapján.

I. A klasszikus albérlet: Hosszú távú bérbeadás

Ez a leggyakoribb forma, amikor magánszemélyként adod ki az ingatlanodat. Az ebből származó jövedelmed önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül, ami után 15% személyi jövedelemadót (szja) kell fizetned. Jó hír, hogy szociális hozzájárulási adó (szocho) ezzel a jövedelemmel kapcsolatban nem terhel.

A bevételed a kapott bérleti díj. Fontos tudnod, hogy nem számít bevételnek a rezsi, vagyis a közüzemi szolgáltatások díja, amit a bérlőre arányosan áthárítasz. Ennek feltétele, hogy a továbbszámlázás a tényleges fogyasztás alapján történjen. Ha például átalánydíjat fizetsz a szolgáltatónak, de a bérlőd a mérőórák alapján fizet neked, a kedvező szabályt nem alkalmazhatod.

Ezzel szemben a bérlő által neked fizetett közös költség teljes összege bevételnek számít , még akkor is, ha az tartalmaz rezsielemeket (pl. vízdíj, szemétdíj). A jó hír, hogy ezt az összeget később költségként elszámolhatod.

Hogyan állapítsd meg a jövedelmed? Két út áll előtted:

  1. 10%-os költséghányad: Ez a legegyszerűbb megoldás. A teljes bevételed 90%-a lesz az adóalap, és ezután fizetsz 15% szja-t. Nincs szükség számlák gyűjtögetésére, de cserébe más költséget nem számolhatsz el.
  2. Tételes költségelszámolás: Itt a bevételeidből levonhatod a tevékenységgel kapcsolatban felmerült, igazolt kiadásaidat. A teljesség igénye nélkül ilyen lehet:
    • Az ingatlan értékcsökkenése (akár régebben szerzett ingatlannál is). Fontos, hogy ajándékba kapott vagy örökölt ingatlan után 2015. január 1-től már nem számolható el értékcsökkenés.
    • Felújítási, karbantartási, javítási költségek.
    • A bérlő által megtérített, de nálad bevételként elszámolt közös költség.
    • Közös tulajdon esetén bármelyik tulajdonostárs nevére kiállított számla elszámolható.

Extra kedvezmény: Ha te magad is bérelsz lakást egy másik településen több mint 90 napig, az ott fizetett bérleti díjat levonhatod a bérbeadásból származó bevételedből.

II. A modern vendéglátás: Szálláshely-szolgáltatás (pl. Airbnb)

Amikor a lakásodat nem hosszú távra, hanem rövidebb időszakokra, turisztikai céllal adod ki, és esetleg extra szolgáltatásokat (pl. takarítás) is nyújtasz, az már szálláshely-szolgáltatásnak minősül. Erre más szabályok vonatkoznak.

A törvény ismeri a fizetővendéglátó tevékenység fogalmát: ez az, amikor magánszemélyként, legfeljebb 3 saját vagy haszonélvezetű ingatlanodban nyújtasz szállást, és egy vendégnek legfeljebb 90 napra.

A legjobb opció: a tételes átalányadózás

Ha megfelelsz a fenti feltételeknek, választhatod ezt a rendkívül kedvező adózási formát.

  • Az adó mértéke: Évente, szobánként 38 400 forint.
  • Kivétel: Azokon a településeken, ahol a vendégéjszakák száma két évvel korábban meghaladta a 2 milliót (2023-as adatok alapján ez Budapest ), az adó mértéke szobánként 150 000 forint.
  • Fontos tudnivaló: Bár adózási szempontból ez a legegyszerűbb, hátránya lehet, ha hitelt szeretnél felvenni. Mivel az adóbevallásodban nem jelenik meg a tényleges bevételed, a NAV nem tud róla jövedelemigazolást kiállítani.

Ha nem választod vagy nem választhatod a tételes átalányadózást, a jövedelmedet az önálló tevékenység szabályai szerint kell megállapítanod (lásd I. pont), azzal a különbséggel, hogy itt már szocho-fizetési kötelezettséged is keletkezik.

III. Az ÁFA kérdése: mentesség vagy kötelezettség?

Sokan nem tudják, de az ingatlannal kapcsolatos tevékenységek is az általános forgalmi adó (áfa) hatálya alá tartozhatnak.

  • Hosszú távú lakóingatlan-bérbeadás: A főszabály szerint ez a tevékenység áfamentes.
  • Szálláshely-szolgáltatás: Ez viszont mindig áfaköteles tevékenység, 5%-os áfakulccsal.

A megoldás a legtöbbeknek: az alanyi áfamentesség

Ha szálláshely-szolgáltatást nyújtasz, de a várható éves bevételed nem haladja meg a 18 millió forintot (évközi kezdésnél ezt arányosítani kell), akkor választhatod az alanyi adómentességet. Ez azt jelenti, hogy:

  • Nem kell 5% áfát felszámítanod a vendégeidnek.
  • Nem kell áfabevallást benyújtanod.
  • Cserébe a beszerzéseidet (pl. felújítás, bútorok) terhelő áfát sem vonhatod le.

IV. És ez még nem minden: Turizmusfejlesztési hozzájárulás

Ha kereskedelmi szálláshely-szolgáltatást nyújtasz, a fentieken túl 4% turizmusfejlesztési hozzájárulást is fizetned kell. Az alapja a szolgáltatás áfa nélküli ellenértéke, és akkor is fizetned kell, ha alanyi áfamentes vagy.

Ez a bejegyzés a legfontosabb alapelveket mutatta be, de az adózás világa ennél jóval összetettebb lehet. Minden eset egyedi, és a legjobb megoldás megtalálása körültekintést igényel. Ha a témában érintett vagy, bizonytalan vagy a teendőidet illetően, keress bennünket bizalommal, szívesen segítünk eligazodni az adózási szabályok között!

Források:

Források ellenőrzésének ideje:

2025-09-29

*Ez a kiadvány általános tájékoztatás céljából készült, és nem minősül a dr. Szetei Consulting Kft. által nyújtott jogi, adóügyi vagy egyéb szakmai tanácsadásnak, és nem helyettesíti a pénzügyi tanácsadótól vagy más szakembertől való tanácsadást.

Nem vállalunk sem kifejezett, sem hallgatólagos kijelentést, szavatosságot vagy garanciát arra vonatkozóan, hogy a kiadvány tartalma pontos, teljes vagy naprakész.